4° Step: Ti aiuteremo a selezionare l’impresa giusta e al prezzo certo

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Con un progetto super particolareggiato, un capitolato ben definito e un contratto curato da noi in tutti i particolari, sarai tutelato per tutti i lavori.

Ti sei mai chiesto come fare la scelta giusta, come non incappare in fregature e come evitare che la ristrutturazione di casa tua sia affidata a gente poco seria e che potrebbe trasformare la tua ristrutturazione in un incubo senza fine? Hai mai pensato al rischio concreto (e ahimè molto frequente) di iniziare una ristrutturazione con un budget per poi scoprire che il tutto costerà molto, ma molto di più? Se non lo hai fatto ti consiglio di pensarci subito: avere l’idea certa del costo e fare la scelta giusta è fondamentale, per il tuo portafoglio, ma anche per la serentià della tua famiglia. Ma voglio tranquillizarti subito: se hai voglia di leggere tutto d’un fiato questo articolo, capirai esattamente come si fa a scegliere l’impresa giusta e come si fa ad avere il controllo e la certezza dei costi . Non ci sono segreti o alchimie particolari. Solamente fare e applicare quello che leggerai. Lo apprezzerai sicuramente perchè so per certo che per te la certezza del prezzo e la sicurezza di scegliere l’impresa giusta sono valori fondamentali. Lo sono nel tuo lavoro e lo saranno certamente anche nella tua vita privata.

Se hai letto il il 1° step (clicca qua) hai sicuramente capito che senza un progetto definito nei minimi particolari e ben messo su carta, non potrai mai pensare di avere un preventivo certo dei costi e tanto meno sicurezza sui tempi, evitando il più possibile gli imprevisti.

Per noi che abbiamo deciso di essere architetti che si occupano solo di ristrutturazione di appartamenti, il progetto non è un semplice disegno. Ma è un pacchetto voluminoso, molto dettagliato ed estremamente ricco di informazioni.

Infatti è solo con questi documenti che possiamo fare il passo successivo: chiedere i preventivi, programmare i lavori e scegliere l’impresa. Senza, anche se si tratta solo di una semplice ristrutturazione, non potresti mai avere la certezza dei costi e dei tempi. L’imprevisto è lì dietro l’angolo che ti aspetta. E l’impresa si sta già sfregando le mani, perché al primo imprevisto ti chiederà degli extra costi.

Quindi è molto saggio non farsi fare un preventivo, ne sottoscrivere un contratto senza un progetto che sia definito nei minimi particolari e che abbia tutti gli elaborati necessari.

A questo punto hai tutti gli strumenti necessari per scegliere l’impresa, prima di avviare i lavori. Anche in questo saremo al tuo fianco. Noi verificheremo in prima persona che l’impresa sia idonea, anche andando a vedere di persona eventuali loro lavori eseguiti o verificando le loro referenze. Analizzeremo con te i relativi preventivi e secondo parametri ben precisi ti facilitiamo la scelta. In sostanza ti aiutiamo nella scelta di un impresa seria, valida e competente.

La prima cosa da verificare è di che tipo di impresa si tratti: non tutte le imprese sono uguali, proprio come gli architetti. Noi ci siamo specializzati in appartamenti da ristrutturare e sappiamo che questo ci consente di occuparcene nel miglior modo possibile. Quindi pensiamo sia altrettanto importante che l’impresa sia specializzata in ristrutturazioni di appartamenti. Se si trattasse di un impresa abituata a fare opere di grande scala ad esempio, non crediamo sia idonea a lavorare nel tuo appartamento. Questo perché le imprese che hanno appalti molto importanti dal punto di vista della scala e della vastità non abbiano l’abitudine all’attenzione del piccolo particolare, ma per carità, anche giustamente. Noi abbiamo un’attenzione particolare al dettaglio architettonico pertanto l’impresa deve essere allineata a tale pensiero e non considerare tale ricerca del dettaglio una “perdita di tempo” ma una richiesta normale e doverosa. Noi analizziamo il curriculum dell’impresa e cerchiamo di capirne la serietà e la competenza attraverso quindi il loro focus e la loro stessa specializzazione.

Per fare questo non ci affidiamo all’istinto e non ci accontentiamo di vedere personalmente i lavori fatti. Ma richiediamo un elenco di documenti che dovrai aspettarti dall’impresa e che saranno utili indicatori di serietà e regolarità:

il Durc ( dichiarazione unica di regolare contribuzione e con data valida) e l’iscrizione camerale. Questi documenti sono essenziali. Dovrai allegarli al contratto e saranno necessari per la presentazione delle istanze in comune e per beneficiare degli incentivi fiscali. Un’ impresa seria li avrà sempre a disposizione. Per cui, a fronte di una nostra richiesta, potremo capire se ce li consegna ed in quanto tempo. Se, infatti non ce li consegnerà, significa che probabilmente non ha i requisiti e non può operare. Se invece ce li consegna in ritardo, oppure a seguito di più solleciti, vuol dire che probabilmente non è molto organizzata. Questo è un fattore importante nella scelta, perché potrebbe essere indice di cattiva organizzazione e scarsa serietà che si trascineranno in cantiere inevitabilmente e nel risultato finale.

È molto importante, inoltre, richiedere anche la copia dell’assicurazione RC. È di primaria importanza che l’impresa ne abbia una. In caso di danni su parti comuni o sul tuo appartamento (come ad esempio crepe su muri di vicini, allagamenti ecc..) l’assicurazione risponderà. Viceversa, se l’impresa ne è sprovvista e poi magari sparisce, potresti essere chiamato a risponderne in solido tu, quale committente.

Ma noi non ci accontentiamo. Vogliamo davvero capire tutto dell’impresa, ad esempio la sua organizzazione. Una buona organizzazione dell’impresa è indice di professionalità: se l’impresa possiede mezzi ed operai propri, allora è probabile che sia seria. Tuttavia questo non è sempre vero. Alcune imprese operano con mezzi a noleggio e hanno costituito un team di artigiani, lavorando altrettanto seriamente. Tuttavia quello che conta è che in cantiere ci sia sempre una persona di riferimento (capocantiere) che sappia gestire le varie maestranze. Ed il nome che noi vorremmo avere all’inizio dei lavori e che pretendiamo che sia quello per tutta la durata del cantiere. Lui è una persona importante per tutti, è il centro operativo e logistico del cantiere: accoglie i fornitori, dirige gli operai, riporta ai suoi capi, controlla la mano d’opera, ci riferisce l’andamento delle opere, etc. Deve essere una persona di fiducia, formata, di esperienza e soprattutto capace di fare tutto ciò, e non è banale. Lavorare con un’ottima impresa e con le persone che la compongono è molto divertente e pienamente soddisfacente, ognuno per il suo raccoglie, alla fine di tutto, i propri frutti. Tutti uniti, insomma, per un unico fine: accontentare il cliente e perché no mettere nel portfolio le foto come prova di un ottimo lavoro.

Un altro segnale importante potrebbe essere il sopralluogo: lo è stato per noi (ricordi? Senza, non avremmo nemmeno iniziato la collaborazione). Lo deve essere anche per l’impresa. Un’ impresa che fa un preventivo senza aver effettuato un approfondito sopralluogo e senza aver chiesto dettagli tecnici al progettista, o il progetto dettagliato, probabilmente non è molto seria.

Veniamo ora al preventivo. Con il progetto che ti abbiamo consegnato, le imprese saranno in grado di fare un preventivo altrettanto preciso. E ovviamente ne andrà scelto uno.

Come andrà scelta l’impresa giusta per noi?

Quando ci troviamo di fronte ad alcuni preventivi, l’istinto è di affidare i lavori all’impresa che ha presentato quello più basso. Non è detto che questa scelta sia di per sé sbagliata, ma prima di optare per questa soluzione dobbiamo porci delle domande. Quanto è più basso rispetto ad altri? Perché è così basso? Se la differenza è eccessiva, c’è sicuramente qualcosa che non va.

Ecco i motivi di un preventivo troppo difforme dagli altri:

  • Potrebbe aver sbagliato alcune valutazioni
  • Potrebbe aver agito in malafede: alcune imprese presentano appositamente un prezzo basso, al fine di accaparrarsi il lavoro, per poi presentarti il conto finale, ovviamente molto più alto
  • Potrebbe utilizzare manodopera a basso costo (o addirittura in nero) con conseguenze negative sul risultato finale, ovvero sull’effetto finale di casa tua ( e i tuoi ospiti lo notano)
  • Potrebbe risparmiare sulla qualità dei materiali

Ma come puoi capire se il preventivo è giusto? Un preventivo redatto da un impresa è calcolato prendendo in considerazione tre fattori:

  • Il costo dei materiali (generalmente è un costo che è legato alla qualità e alla tecnologia utilizzata)
  • Il costo della manodopera (generalmente è un costo fisso per tutti e che può scendere solo se la manodopera è scadente o in nero)
  • Il “Mark Up”, ossia il guadagno dell’impresa (generalmente si aggira attorno al 25-30% sul totale).

Per cui quando faremo il confronto di preventivi, è di fondamentale importanza che essi contengano le stesse voci di capitolato (descrizione dei lavori e materiali). Questo, ripeto, è fondamentale, ma non preoccuparti, lo abbiamo preparato noi col progetto!

Consegniamo a tutte le imprese coinvolte lo stesso capitolato, se teniamo fissi i fattori manodopera e materiali (dando quindi per assodato che tutte le imprese coinvolte abbiano personale in regola e utilizzino materiali indicati nel capitolato), l’unica variabile che può fare la differenza è il guadagno dell’impresa. Come abbiamo visto, il mark up dell’impresa in genere influisce per il 25-30% circa sull’intero preventivo. Questo implica che un impresa, che sia in regola, seria e che usi materiali e maestranze idonei, se vuole garantirsi un guadagno adeguato ed accettabile, può fare un ribasso generalmente non superiore al 5% (massimo 7%) su un preventivo medio. Se fa un ribasso maggiore, ci deve subito suonare un campanello d’allarme: ci potrebbe essere qualcosa che non va.

Facciamo subito un esempio pratico: hai tre preventivi redatti sulla base dello stesso capitolato fornito dal tuo architetto:

preventivo a) 60.000 euro

preventivo b) 65.000 euro

preventivo c) 53.000 euro

Prova a fare una media ponderata: dovresti eliminare il prezzo più alto ed il prezzo più basso, ma per fare ciò avresti bisogno di averne molti. Poiché non sempre riusciremo ad avere così tanti preventivi, fai tranquillamente una media considerandoli tutti e tre. Il preventivo medio risulta essere di 59.300 euro. Ipotizza un ribasso massimo che l’impresa potrebbe sostenere del 7%, pari a 4.150 euro. Per cui un ottimo preventivo non dovrebbe essere inferiore a 55.150 euro. (59.300-4.150 euro). Il risultato ti dovrebbe far suonare un campanello d’allarme per quanto riguarda il preventivo c). Potrebbe essere un troppo basso. Fossi in te mi insospettirei un po’.

In conclusione vorrei che ti sia chiaro che il metodo da noi proposto non vuole essere uno strumento “scientifico” da applicare asetticamente e non rappresenta una scienza esatta di per sé, in quanto andrebbero considerati anche altri fattori che possono far abbassare il preventivo in maniera consistente (se ad esempio l’impresa ha degli sconti particolari su determinati prodotti o magari sta già lavorando in un posto vicino e quindi può risparmiare sulla logistica). Tuttavia è uno strumento molto utile per farti balzare il cosiddetto “grillo al naso” e per farci nascere dei sospetti. Il preventivo va valutato assieme ad altri criteri da utilizzare per la scelta dell’impresa.

Veniamo ora al contratto da sottoscrivere.

Una volta scelta l’impresa secondo i fattori sopraccitati, il contratto con la stessa è il passo immediatamente successivo. E’ un elemento molto importante per la buona riuscita di una ristrutturazione. Sancisce per iscritto l’accordo che hai stipulato con il professionista e l’impresa. Stabilisce i doveri e i diritti di ognuno. Non devi vederlo come uno strumento che “soffoca”, ma semplicemente come un elemento che ti tutela in caso di discussioni. Per questo motivo è bene che esso venga analizzato e curato in ogni dettaglio. Non è necessario che sia lungo e corposo, ma che contenga i punti più importanti del vostro accordo, in maniera semplice precisa e inequivocabile.

È bene che non sia troppo sbilanciato a tuo favore (e che sia capestro per l’impresa o il professionista): deve essere giusto, equo e chiaro. La chiave sta proprio nell’equità.

Se stai lavorando con noi, sicuramente avrai già firmato quello con noi. A dire il vero le recenti normative vigenti in materia non impongono l’obbligo di redigere un contratto tra le parti, ma solamente un preventivo dettagliato scritto. Se ben fatto, un preventivo scritto può essere sufficiente, ma noi ti abbiamo proposto di firmare un contratto: lo consideriamo segnale di serietà e professionalità.

Ti sei accorto che esso contiene, oltre ai dati dei soggetti coinvolti, il dettaglio con l’elenco delle prestazioni professionali e il tipo di elaborati che ti verranno forniti. Questo aspetto è fondamentale perché ti dimostra  se ci occupiamo a tutto tondo di tutti gli aspetti, come ti abbiamo promesso o solo parzialmente di alcuni aspetti.  Infine, dovrà essere stabilito l’importo complessivo e gli step dei pagamenti (che in gergo si chiamano SAL ,ovvero stati di avanzamento lavori), solitamente legati alla consegna degli elaborati e all’esecuzione di atti.

Analizziamo ora come deve essere fatto un contratto con l’impresa. Generalmente l’imprese sono abituate a fornire il suo modello di contratto (cucito addosso a se stessa). A noi invece, che piace essere scrupolosi in ogni aspetto, lo redigeremo personalmente e lo cuciremo addosso alle tue esigenze specifiche. Non intenderlo come uno strumento “capestro”, ma come un documento, un promemoria nero su bianco chiaro e semplice, il cui scopo è quello di evitare future rogne, cause o contestazioni. Insomma, capace di tutelare il tuo tempo libero e la tua serenità.

Il contratto che noi redigiamo conterrà le seguenti informazioni:

  • Dati identificativi del committente, dell’impresa, delle figure tecniche coinvolte e del sito.
  • Descrizione sommaria dei lavori e riferimento alla pratica edilizia presentata
  • Data di inzio dei lavori e data di fine prevista
  • Ammontare dei lavori e step per i pagamenti ad avanzamento lavori
  • Garanzie offerte dall’impresa
  • Estremi delle polizze assicurative
  • Infrastrutture, apprestamenti ed eventualmente materiali forniti dalla committenza
  • Modalità di collaudo
  • Esclusioni

 

Inoltre è bene che vengano poste le seguenti clausole/dichiarazioni, che ti tuteleranno moltissimo anche nei confronti degli obblighi di legge:

  1. Che i pagamenti potranno avvenire solo in presenza di DURC valido, che l’impresa si deve impegnare a fornire aggiornato (anche per i subappaltatori), quando scaduto.
  2. Che si stabilisca una penale per eventuali ritardi nei lavori (quanto dovrà essere valutato in base alle tue esigenze)
  3. Che ogni variante o modifica proposta dovrà essere approvata dalla direzione lavori
  4. Che l’impresa si impegni a rispettare le normative vigenti in materia di sicurezza, pena l’annullamento del contratto
  5. Che il saldo avverrà a collaudo avvenuto e solo dopo il rilascio delle certificazioni di legge

Infine è consigliabile che il contratto sia corredato dai seguenti allegati importantissimi:

  1. Il DURC e i vari documenti identificativi dell’impresa (partita iva, iscrizione camerale, ecc)
  2. Il piano di sicurezza e coordinamento
  3. Il cronoprogramma
  4. Il capitolato e l’elenco delle opere (computo metrico)
  5. Il progetto esecutivo
  6. Copia dell’assicurazione RC dell’impresa

Questo è un elenco indicativo e semplificativo. Ogni contratto andrà redatto e corredato dei relativi allegati in funzione del tipo di lavoro, della complessità e delle imprese coinvolte.

Ora che hai letto fin qui e sai tutto sul 4° step sicuramente hai capito come si fa a scegliere l’impresa giusta. Noi siamo al tuo fianco e abbiamo gli strumenti adatti per fare la scelta giusta.

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Se invece vuoi conoscere i segreti del 5° step clicca qua.